L'EXPERTISE : L'expertise en évaluation immobilière.
L'EXPERTISE : L'expertise en évaluation immobilière.
Expert en Evaluation Immobilière membre du Collège des Experts Evaluateurs du SNPI.
Nous sommes experts en évaluation immobilière d'habitations, industrielles, commerciales, de terres et propriétés agricoles.
A ce titre, nous valorisons en toute impartialité, attentifs à tous conflits d’intérêts qui pourraient survenir : un patrimoine public ou privé, habitation, commercial, industriel, lors de successions, partages, donations, divorces, liquidations, indivisions, fixations ou renouvellements de loyers commerciaux ou d’habitations, en tenant compte de facteurs juridiques, techniques, environnementaux et économiques.
Missions d'expertises :
23 Pour les tribunaux
15 Pour les particuliers
590 Pour les banques
Qu'est-ce qu'une Expertise ?
| Une Expertise en Evaluation Immobilière est une démonstration argumentée d’une valeur opposable aux tiers (vénale, locative, ou autre…) selon les normes édictées par la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et les normes Européennes. Il est pour cela tenu compte de facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux pour toutes missions d'expertises amiables et judiciaires. La mission consiste à apporter une démonstration de la mise en œuvre de moyens opposable aux tiers et en justice et non à émettre un simple avis. L'avis de valeur n'est reconnu par aucune instance et particulièrement pas par les signataires de la charte de l'expertise et les règles d'expertises Européennes édictées par TEGOVA. Les seuls signataires de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, partenaires de TEGOVA instance européenne et reconnus en qualité d'experts en évaluation immobilière sont : AFREXIM CEF CNEFAF CNEI CSN (Conseil Supérieur du Notariat) EEFIC IFEI RICS CEEICAP CEICE EFF OGE (Ordre des Géomètres Experts) SNPI (Collège des Experts Evaluateurs du Syndicat National des Professionnels Immobiliers). Une expertise peut être faite à la demande d’un particulier, d’une entreprise, d’un notaire, d’un avocat, d’une banque, d’une compagnie d’assurance, de collectivités, de mandataires judiciaires et de tribunaux. |  | |
Pour qui ?
Des particuliers : valorisation de locaux d’habitation et d’entreprise, de terrains, d'IFI (anciennement ISF), des sorties d’indivision (divorces, SCI), des successions, des partages.
Des entreprises : valorisations immobilières pour des valeurs vénales des actifs immobiliers (entreprises, commerces, agricoles), des valeurs locatives de locaux d’entreprise, une assistance aux professionnels, de l'audit, du conseil.
Quelles sont les obligations de l’expert ?
L’expert à une obligation de mise en œuvre de moyens qui justifie ses résultats.
Il a une obligation d’indépendance et de confidentialité.
Il doit être attentif lors de sa mission à ne pas être soupçonné de possibles "conflits d’intérêts".
Quelles sont les méthodes utilisées ?
Les principales méthodes expertales employées sont celles reconnues par les tribunaux :
Méthode Sol et Construction,
Méthode par comparaison directe terrain intégré ou non,
Méthode par capitalisation d’un revenu,
Méthode dite "hôtelière"
Méthode du compte à rebours ou récupération foncière,
Méthode par remplacement
Quel est le coût d’une expertise ?
Une Expertise en Evaluation Immobilière à un coût. C'est un travail qui prend du temps, ce n’est pas un simple "avis".
L’expert y engage sa Responsabilité Civile Professionnelle et assure la défense des intérêts légitimes de son donneur d'ordre grâce à son indépendance, sa neutralité et son impartialité.
Il s'engage par l'établissement d'un devis en fonction du temps prévisionnel à consacrer au dossier préalablement accepté.
Le montant des honoraires n’est jamais fonction de la valeur du bien mais bien du temps passé.
Quelle méthodologie ?
1/ Devis ou provision :
Etablissement d'un devis pour une expertise dite amiable.
Etablissement d'une provision pour une expertise dite judiciaire.
2/ Visite :
Sur place après analyses des documents transmis ou récoltés, mesurages, photographies, prise de notes préalables à un descriptif détaillé,...
En cas d'Expertise Judiciaire, entente des arguments des différentes parties impératif au respect de l'aspect contradictoire de la mission.
Le temps passé sur place est fonction de l’importance du bien et de ses caractéristiques (servitudes, urbanisme, états, et de la qualité des documents remis).
3/ Travail hors visite
Avant visite: étude préalable du dossier, en fonction des pièces récoltées telles que : titre de propriété, fiches d’immeuble et/ou personnelle, plan cadastral, règlement de copropriété si existant, état des charges, derniers PV d’assemblée générale, cahier des charges (si existant), règlement d’urbanisme de la zone, baux (si existant), etc…
Ainsi que tous les éléments susceptibles d’avoir une influence sur la démonstration et la conclusion.
4/ Après visite:
Recherches documentaires, (valeurs locatives, valeurs de comparaisons, études de marchés, législation en vigueur, arrêts Cour de cassation,…)
Calculs par plusieurs méthodes adaptées au bien et pondérées selon leur fiabilité au cas par cas, le tout en conformité avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et les normes Européennes,
Rédaction et clôture du rapport.
Remise d’un rapport détaillé et justifié exclusivement au donneur d’ordre, comportant les démonstrations opposables aux tiers avec toutes les pièces annexes.
L’expert est responsable de son rapport pendant 10 ans à compter de la date de son rapport, il doit assistance à son donneur d’ordre en cas de contentieux.
Dans le cadre d'une expertise, nous sommes en mesure d'intervenir non seulement sur Royan et sa région limitrophe, mais aussi à Paris et dans tout département français, DOM TOM inclus.
Du nouveau pour les banques :
Décret du 13 mai 2016, application au 1er juillet 2016:
Désormais, des dispositions imposent à tous les établissements de crédit des obligations en cas de prêts hypothécaires:
La nécessité d’ajouter à leur offre de prêt "une évaluation du bien immobilier à financer",
Celle-ci devant être réalisée par un professionnel "indépendant au processus d’octroi du prêt".
Le texte reprend la Charte de l’expertise:
L’indépendance de l’expert, c’est à dire l’absence de tout lien de subordination ou familial avec l’emprunteur, mais aussi le désintéressement pour lui de tout lien d’intérêt économique personnel vis à vis du bien immobilier à expertiser,
L’application de normes d’évaluations fiables et reconnues au niveau européen,
Le rassemblement et l’analyse des documents nécessaires au travail d’expertise,
La production d’un document d’expertise prenant en compte l’ensemble des facteurs juridiques, économiques techniques et fiscaux permettant d’établir la valeur des biens immobiliers.
En adhérant à la Charte, les experts évaluateurs sont par conséquent parfaitement en phase avec l’ensemble des obligations imposées par le législateur pour évaluer un bien immobilier à financer ou à porter en gage.
L’Etat entérine donc la fonction d’expert en évaluations immobilières dans le processus du financement de l’immobilier.
En faisant appel à un professionnel qualifié, les organismes prêteurs et les particuliers n’en seront que mieux conseillés et protégés.